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O Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário é um percentual que inclui não só a taxa de juros, mas seguros e outros encargos referentes a essa operação. (Foto: Reprodução / Diário do Nordeste)

‘Guerra dos juros’ deve reaquecer mercado imobiliário.

O segmento tem acompanhado fortemente as reduções na taxa Selic. Com a competitividade acirrada entre bancos, momento é oportuno para a compra de imóveis e também para a portabilidade de dívidas.

07/10/2019

Os recentes cortes nos juros do crédito imobiliário desencadeados pelas quedas na taxa básica de juros, a Selic, apontam um cenário interessante para desengavetar o sonho da casa própria, na avaliação de especialistas. A taxa mais baixa no segmento – aparentemente o único que acompanhou as movimentações na Selic –, no entanto, não necessariamente vai significar o melhor negócio: o consumidor deve estar atento ao Custo Efetivo Total na hora de eleger o banco para fechar negócio.

Rafael Sasso, cofundador da plataforma de comparação de taxas do crédito imobiliário Melhor Taxa, reforça que, em muitas situações, o pacote de serviços oferecido ao comprador muda totalmente o Custo Efetivo Total da operação. “Se fosse somente a taxa de juros, seria mais fácil. Mas não é. Por isso, é importante entender a composição do empréstimo para além da taxa”, diz. “O brasileiro não tem uma cultura de comparação”.

O Custo Efetivo Total (CET) do financiamento imobiliário é um percentual que inclui não só a taxa de juros, mas seguros e outros encargos referentes a essa operação.

Movimento de cortes

Em setembro, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central anunciou um novo corte na Selic, de 6% ao ano para 5,5% a. a., levando a taxa a um patamar mínimo histórico. Não demorou até os bancos iniciarem uma reestruturação em suas políticas de crédito imobiliário. O Santander já havia anunciado uma redução em julho deste ano, de 8,99% ao ano para 7,99% ao ano mais Taxa Referencial (TR) e, por enquanto, mantém o percentual.

Pouco mais de uma semana após o anúncio de corte na Selic, o Banco do Brasil decidiu reduzir a taxa do crédito imobiliário, de 8,49% ao ano para 7,4% ao ano. Em nota, a instituição reforçou que “avalia permanentemente a composição e as taxas de juros dos seus produtos”. Também no fim de setembro, o Itaú aderiu ao movimento e anunciou queda para 7,45% ao ano mais a TR. O Bradesco reduziu de 8,2% a. a. para 7,3% a. a., a mais baixa do mercado.

Líder na tomada de crédito imobiliário no acumulado de 2019, segundo dados da Associação Brasileira de Crédito Imobiliário (Abecip), a Caixa Econômica Federal manteve sua taxa de juros, considerando o financiamento com correção pela TR, e 8,5% ao ano, o que de acordo com Sasso, já era esperado.

Competição

“Com essa movimentação dos bancos, a Caixa voltou a ter a taxa mais cara. O banco está focado na modalidade de juros atrelados à inflação. Talvez, ele até acompanhe um pouco a concorrência, mas chegamos a um momento em que a briga entre Bradesco e Itaú está muito acirrada, e o Santander tem que tomar cuidado”, explica Rafael Sasso.

Em 2019, a Caixa emprestou R$ 10,1 bilhões para a compra de 48.684 imóveis. O Itaú aparece na segunda colocação em valor financiado (R$ 8,5 bilhões), mas fica em terceiro no número de unidades (26.466). O Bradesco vem em seguida com R$ 8,43 bilhões e 30.231 unidades financiadas.

Diante da reestruturação de mercado, ele reforça que o momento é interessante para o financiamento imobiliário. “O mercado ainda não retomou os preços de imóveis de verdade, então os preços ainda não subiram, mas, em breve, eles vão voltar a ficar mais caros. E a gente espera mais quedas e mais repasses dessas quedas. Não dá para ficar esperando. Se o consumidor tiver um imóvel em vista, é um bom momento”.

Preços e perfil

Os dados mais recentes do Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados mostram que pelo menos até agosto, os preços em Fortaleza acumulam queda de 2,38% em 12 meses. No Brasil, em igual período, a variação foi positiva: 0,40%. A CEO da startup voltada para corretores de imóveis Homer, Lívia Rigueiral, também avalia que a corrida dos bancos para baixar os juros do crédito imobiliário vai reaquecer o mercado e também acredita que o momento é interessante para a compra, mas não deixa de destacar a importância de entender o tamanho da dívida que está sendo adquirida e o que faz parte dela.

“Essa movimentação dos bancos é maravilhosa, torna tudo mais democrático e acessível, mas muitas vezes o banco que baixou a taxa não é necessariamente o melhor para determinado perfil de cliente”, avalia Lívia.

Portabilidade de dívida

Rafael Sasso também lembra que, mesmo com as fortes expectativas de que as taxas vão cair ainda mais em breve, o consumidor não precisa necessariamente esperar novos cortes. Isso porque é possível fazer a portabilidade da dívida. “Ele pode fazer o financiamento e se houver outra taxa mais atrativa faz a portabilidade, porque ela existe, apesar da morosidade dos bancos”.

Esse tipo de operação também deve ser cada vez mais demandada a medida que se acirra a guerra entre os bancos em busca de oferecer a taxa mais baixa. Quem contratou o financiamento antes, quando as taxas estavam bem mais altas, também está diante de um cenário interessante para buscar a portabilidade, podendo reduzir a dívida.

Para fazer isso, o contratante deve solicitar ao banco um detalhamento da situação atual do financiamento com o saldo devedor. O banco de origem não pode se recusar a fazer a operação de portabilidade de dívida, e o consumidor também não deve pagar impostos por isso, desde que o novo empréstimo não supere o valor da dívida no banco de origem.

De acordo com o Banco Central (BC), a portabilidade de dívida funciona como se o cliente tivesse contratado um novo empréstimo em outro banco e, com os novos recursos, quitado antecipadamente a dívida no banco anterior.


(Foto: Reprodução / Diário do Nordeste)


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